Financiën

Voor de Begroting 2020 geldt de Meerjaren Prognose Vastgoed 2019 als uitgangspunt.

Complexen
Op basis van de Meerjaren Prognose Vastgoed is het totaalresultaat van alle onderhanden complexen becijferd op € 75,3 miljoen positief. Dit is een afname van € 3,0 miljoen ten opzichte van vorig jaar. Deze verandering wordt met name veroorzaakt door de tussentijdse winstname van €.13,0 miljoen op een aantal grondexploitaties, wat gesaldeerd is afgedragen naar de Algemene Reserve bij de jaarrekening 2018.

Materieel vaste activa
De hoeveelheid gronden binnen de MVA is 687 hectare. Ten opzichte van vorig jaar is de omvang afgenomen met 4 hectare. De totale boekwaarde is gedaald met € 7,8 miljoen naar € 51,3 miljoen. De hoeveelheid grond met een stellig voornemen (111 hectare) heeft een totale boekwaarde van € 27,8 mln. Het overige strategisch grondbezit heeft een totale oppervlakte van 576 hectare en een totale boekwaarde van € 23,5 miljoen.

Onderbouwing van geraamde winstneming
Bij het stelsel van baten en lasten zoals geformuleerd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zijn het toerekeningbeginsel , het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel essentiële uitgangspunten. Baten en lasten – en het daaruit vloeiende resultaat – moeten worden toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd. Bij meerjarige projecten betekent dit dat (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand komt en ook als zodanig moet worden verantwoord. Het verantwoorden van tussentijdse winst is daarmee geen keuze maar een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel. Bij het bepalen van de tussentijdse winst is het wel noodzakelijk de nodige voorzichtigheid te betrachten. Voor het bepalen van de tussentijdse winst is aansluiting gezocht bij een algemeen aanvaardbare methodiek (bedrijfsleven, fiscaal), waarbij rekening is gehouden met de bijzondere kenmerken van gemeentelijke grondexploitaties. De Percentage of Completion methode (Poc-methode) houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie, zowel wat betreft de opbrengsten als de kosten, verkeert. Daarnaast is deze methode eenvoudig toepasbaar en kan eenduidig worden gehanteerd voor alle positieve grondexploitaties die door gemeenten worden uitgevoerd. Bij de Nota van Uitgangspunten wordt (jaarlijks) in detail ingegaan op de uitvoeringsstappen om tot een berekening te komen en wordt de laatste wet- en regelgeving verwerkt indien noodzakelijk.

Projecten met een langere looptijd dan 10 jaar
De gemeente Zwolle heeft de beschikking over twee grondexploitaties die een zeer lange looptijd kennen. Het betreft de projecten: bedrijventerrein Hessenpoort (2041) en woningbouw Oude Mars (2037). Bij deze projecten is de index voor de opbrengstenstijging (periode na 10 jaar) op nul procent gezet, waardoor er een behoedzaam beeld wordt gecreëerd. Beide projecten worden reeds binnen 10 jaar winstgevend, met inbegrip van de volledige boekwaarde.

Ontwikkeling Reserve Vastgoed komende vier jaar

De Reserve Vastgoed wordt gevormd door stortingen in en onttrekkingen aan de reserve. De stortingen worden voornamelijk veroorzaakt door de winsten uit complexen. Bij de MPV wordt jaarlijks een berekening uitgevoerd binnen alle lopende complexen om te bepalen of sprake is van (tussentijdse) winstname, conform het realisatiebeginsel (POC methode). Voor de aankomende jaren verwachten we dat er nog enkele projecten afgesloten kunnen worden waar een winst op te verwachten is. Tevens zal er tussentijdse winstname op de projecten plaatsvinden.

Met het vormgeven en uitvoeren van het grondbeleid wordt richting gegeven aan het verdienvermogen van de vastgoedportefeuille van de gemeente Zwolle. We zien dat veel van de lopende grondexploitaties de komende jaren zullen worden afgesloten. De omvang van de vastgoedportefeuille neemt daardoor af. Het bedrijfsresultaat van Vastgoed, dat met name gerealiseerd wordt als gevolg van (tussentijdse) winstname, zal met name op lange termijn niet de omvang hebben als bij de MPV 2018 en MPV 2019. Opgemerkt moet worden dat toekomstige (nieuwe) ontwikkelingen invloed zullen hebben op de toekomstige jaarresultaten van de vastgoedportefeuille, zowel positief als negatief. Door de ambities binnen ruimtelijke ontwikkelingen wordt het een uitdaging om deze om te zetten naar (toekomstige) positieve resultaten. Dit betekent dat bij het vaststellen van nieuwe ontwikkelingen aandacht zal moeten zijn voor het verdienvermogen van de vastgoedportefeuille van de gemeente Zwolle.